大温楼市风向变了？加拿大写字楼市场终于熬过至暗时刻
要点速览
- 事件
- CBRE报告：加拿大写字楼市场迎来疫情后首年复苏，空置率降至17.1%。。加拿大办公市场自疫情冲击以来正式完成了恢复的第一个完整年度，商业地产服务公司CBRE的最新报告证实。
- 地点
- 多伦多、卡尔加里和蒙特利尔带动了涨幅。
- 重点
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- 完成一整年的复苏标志着商业房地产行业的稳定，这一直是加拿大经济的重要组成部分。对于物业所有者和投资者来说，数据显示疫情引发的空置危机可能已接近尾声，需求开始赶上供应。B类和C类空置率的改善表明…
- 加拿大几家最大公司宣布计划实行四天在办公室工作制。
- 政府增加了员工的在办公室工作天数。
- 本地影响
- 利率与债券收益率变化通常先影响加拿大按揭定价与开发融资条件，再传导至大温住宅买卖节奏、租赁回报与楼花转售预期。
- 适合关注的人
- 监控多伦多、卡尔加里和蒙特利尔的B类和C类写字楼资产，寻找潜在的增值机会，因为空置率开始改善。预计复苏时间较长，直到大约2030年才可能恢复到疫情前的水平。应注意，库存收紧可能导致优质写字楼的竞争加剧，租金可能上涨。考虑到四天在办公室工作的政策对租户需求和建筑利用率的影响。通过在不同写字楼类别和地区进行多元化投资，以降低市场缓慢正常化带来的风险。
🔍 为什么值得关注
这事儿对商业地产意味着什么？意味着最恐慌的“空置危机”可能过去了。空置率下降和净吸纳量转正，让写字楼资产的风险画像正在改善，资本化率有望降低，资产价值回升。这对投资者和贷款机构来说是利好信号。然而，全面复苏的漫长路径（直至2030年）提醒我们，这不是V型反弹，而是L型后的缓慢爬升。Class B/C级楼宇的改善表明，流动性正在从顶级资产向普通资产扩散，老旧办公楼的改造（Adaptive Reuse）经济模型开始变得可行。房东的议价能力增强，租金有望企稳。但对于急于套现的业主来说，市场尚未恢复到“卖方市场”的狂热状态，耐心仍是关键。
🏠 大温本地视角
虽然CBRE报告聚焦全国数据，且主要提及多伦多、卡尔加里和蒙特利尔，但大温地区（含本拿比和温哥华）的写字楼市场往往具有相似但滞后的轨迹。温哥华市场受国际资金和本地 zoning 法规影响，表现通常更独特。全国范围内Class B/C级空置率的改善，暗示本拿比和温哥华老旧办公楼的改造潜力正在释放。随着四天坐班制的普及，对灵活办公空间和混合用途开发的需求可能上升。对于大温投资者而言，需关注本地政策对商业改造住宅的具体支持，这将是填补“信息差”的关键。
📈 市场影响
市场信心正在修复，但节奏缓慢。空置率下降和净吸纳量转正，可能刺激交易活动，特别是针对显示改善迹象的Class B/C级楼宇。对于租户来说，核心城市优质空间的获取难度增加，租金上涨或更严格的租赁条款可能成为常态。企业需尽快锁定多伦多、卡尔加里和蒙特利尔等需求强劲地区的位置。四天坐班制的趋势 favor 高质量、灵活的办公环境，利好Class A楼宇。然而，直至2030年的复苏预期意味着市场将长期处于“逐步改善”而非“爆发式增长”状态。这种长周期可能让部分投资者保持谨慎，特别是那些依赖短期高回报的杠杆资金。整体而言，市场正从“去库存”转向“结构性再定价”。
💡 买家与投资者观察
- 密切关注多伦多、卡尔加里和蒙特利尔的Class B/C级写字楼资产，其空置率改善带来潜在的增值（Value-Add）机会。
- 做好长期持有的心理准备，不要预期市场会迅速回到疫情前水平，全面复苏需等到2030年左右。
- 注意库存收紧可能加剧对核心办公空间的竞争，进而推高租金，需提前规划租赁策略。
- 评估四天坐班政策对租户需求和楼宇利用率的影响，优先选择适应混合办公模式的资产。
- 跨楼宇等级和地理区域分散投资，以缓解市场缓慢正常化带来的风险。
🏗️ 建商和开发商视角
对于开发商和建筑商而言，写字楼复苏既是机遇也是挑战。Class B和C级空置率的改善，使得将老旧办公楼改造为住宅或混合用途项目的经济性更具吸引力。然而，全面复苏的漫长周期意味着开发商需规划渐进式市场改善，而非期待突然的繁荣。随着行业稳定，写字楼项目的融资可能变得更容易，但鉴于历史波动性，贷款机构可能仍保持谨慎。开发商应聚焦于满足四天坐班趋势的高质量、灵活办公空间。此外，主要城市库存收紧可能限制新开发用地的供应，推高地价。报告强调的缓慢回归表明，开发商应采取长期视角，关注可持续的需求驱动因素，如混合办公政策和政府强制规定。
⚠️ 风险与不确定性
- 复苏预计持续至2030年，表明空置率偏高和潜在财务压力将长期存在。
- 经济衰退或远程办公政策变化可能逆转当前的净吸纳量正增长趋势。
- 若利率不降，融资成本可能维持高位，影响新写字楼开发或翻新可行性。
- 监管变化或分区限制可能阻碍关键市场的适应性再利用项目或新建工程。
- 老旧办公楼的保险成本和气候风险评估可能上升，特别是洪水易发区。
BurnabyHouse.com洞察
BurnabyHouse认为，CBRE的报告证实，加拿大写字楼市场已脱离危机，进入缓慢而稳定的复苏阶段。对本拿比和温哥华的读者而言，这意味着 immediate 的空置恐慌正在消退，但市场恢复正常仍需数年。投资者应关注Class B和C级资产的基本面改善，这些资产提供潜在的增值机会。开发商需考虑混合办公政策的长期影响及适应性再利用项目的潜力。长达2030年的复苏时间表要求耐心与战略。在商业地产领域，长期主义和结构性机会比短期博弈更重要。你会怎么选？评论区聊聊！
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📌 发生了什么
说真的，商业地产圈终于等到这声“春天来了” 📈。CBRE（世邦魏理仕）最新报告确认，加拿大写字楼市场在经历疫情重创后，终于迎来了疫情后的第一个完整复苏年。数据很硬核：截至第二季度，全国写字楼空置率降至17.1%，比一年前的18.7%有明显改善。这背后是连续四个季度的净吸纳量转正，全国累计吸纳量达120万平方英尺。多伦多、卡尔加里和蒙特利尔是这波反弹的领头羊，每个城市在第二季度就吸走了超30万平方英尺的空间。CBRE加拿大研究主管Marc Meehan指出，复苏早在12到18个月前就已启动，如今数据已证实趋势稳固。推动力来自雇主强制返岗：去年夏天多家大企业宣布实行四天坐班制，政府也增加了办公天数。不过，Meehan也冷静预测，市场全面回到疫情前水平还得等到2030年。目前Class A甲级楼宇仍是最大受益者，但Class B/C级楼宇的空置率也开始改善，库存收紧趋势在各大城市普遍出现。