大温甲级写字楼要断货？2029年空置率或跌至2.3%
要点速览
- 事件
- 温哥华市中心写字楼短缺预测：到2029年，空置率可能达到2.3%。Avison Young预测，如果Downtown Vancouver没有新建Class AAA或Class A写字楼，其高端写字楼市场可能从目前的过剩转变为到2029年的严重短缺。
- 地点
- 全球市场 / 美国（对大温为间接影响）
- 重点
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- 空置率可能从 12.9% 下降至 2029 年的低点 2.3%，标志着温哥华市中心（Downtown Vancouver）写字楼市场发生了根本性逆转。空置率低于 4% 到 8%……
- 温哥华市开发许可委员会批准了 601 West Cordova St 的修订概念。
- Avison Young 发布了一份市场预测，警告道，温哥华市中心（Downtown Vancouver）的办公空间可能面临……
- 本地影响
- 在范古夫市中心半岛，自疫情以来，写字楼市场一直呈现“向优质资产迁移”的态势。尽管老旧建筑的入住率面临挑战，但新建开发项目需求强劲。位于Sony Pictures Imageworks的The Post，以及601 West Cordova St.的新空间（于2026年5月获得开发许可委员会批准），代表了AAA级空间的新标准。Cadillac Fairview获得批准的22层、417,000平方英尺的Waterfront Station塔楼是一个关键数据点，但其完工取决于能否锁定一家主要租户，这一点在2026年春季由Matthew Cavanaugh强调。本地开发活动目前受到限制。lululemon位于False Creek Flats的1980 Foley…。对于大温买家、卖家、开发商与投资者而言，需关注融资成本、成交节奏、供应结构及政策预期变化。
- 适合关注的人
- 如果租户需要AAA级空间，应尽早谈判租约，因为到2028年供应将显著收紧。投资老旧写字楼的投资者，除非能将资产重新定位以达到质量标准，否则上行空间可能有限。开发商应对投机性写字楼项目保持谨慎；市场需要预租才能支撑新的AAA级建筑。密切关注Waterfront Station的提案；其进展是判断主要租户是否返回Downtown Vancouver的关键指标。考虑远程工作灵活性对长期吸收率的影响；需求持续下降可能会使空置率保持在10%以上。
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🔍 为什么值得关注
这事儿对大温商业地产格局意味着什么？简单来说，市场正从“租客友好”迅速转向“房东市场”。若空置率真跌到 2.3%，那将是极其强势的房东市场，租金上涨压力剧增，房东让步（concessions）将大幅减少。对于还在观望、打算延迟扩张或搬迁的企业，2028 到 2029 年可能会面临成本飙升且选择有限的窘境。另一方面，这也暴露了商业地产过度修正的风险。从疫情前 2019 年底的极低空置率，到疫情期间因远程办公和新建潮导致的过剩，市场正在经历剧烈周期性校正。这种趋势意味着老破小写字楼将更难维持 occupancy，而新建高品质空间将成为稀缺资源。
🏠 大温本地视角
- 在温哥华市中心半岛，自疫情以来，“向优质资产靠拢”一直是市场主旋律。像 Sony Pictures Imageworks 搬入的 The Post，以及 2026 年 5 月获开发许可委员会批准的 601 West Cordova St.新楼，都代表了 Class AAA 空间新标准。然而，新供应恢复并不顺利。lululemon 位于 False Creek Flats 的 1980 Foley St.13 层总部大楼，早在 2020 年就获批，但如今依然停滞，反映了大型企业在当前市场下的谨慎态度。💰
- 与此同时，Cadillac Fairview 在 2026 年初重启了 Waterfront Station 写字楼提案，设计为 22 层、约 41.7 万平方英尺 Class AAA 空间，并已在 2026 年 5 月获得开发许可。但关键条件是：在锁定主力租户之前，不会动工。QuadReal Property Group 高管 Chrystal Burns 也指出，目前没有新的 Class A 项目即将完工。虽然 Oakridge Park 混合开发项目第一阶段将在 2027 年前完工，提供超 70 万平方英尺办公空间，但这部分供应更多是 strata 和可租赁空间组合，且位置在 Burnaby，对市中心核心区直接冲击有限。
📈 市场影响
对于商业租户来说，未来几年优质空间选择将急剧减少，租赁激励措施也会随之缩水。企业若现在不签长约，未来几年可能会付出更高代价。对于房东而言，Class AAA 资产价值有望提升，但这取决于当前吸收率能否维持。如果经济放缓导致租赁需求低于历史平均水平，空置率可能维持在 10% 以上，短缺预言就会推迟。建筑行业方面，由于缺乏新的 Class AAA 或 Class A 项目即将破土动工，开发商普遍处于“观望”状态。Waterfront Station 项目命运成为关键风向标：若主力租户到位，将提振市场信心；若停滞，供应短缺时间线可能会进一步后移。
💡 买家与投资者观察
- 租户若确实需要 Class AAA 空间，应尽早谈判租赁，因为到 2028 年可用空间将大幅收紧。
- 老旧写字楼投资者可能面临上行空间有限局面，除非能成功将资产重新定位为符合高品质标准。
- 开发商对投机性办公项目应保持谨慎，市场需要预租数据来证明新建 Class AAA 合理性。
- 密切关注 Waterfront Station 提案进展，这是判断大型租户是否回归市中心的关键指标。
- 考虑远程办公灵活性对长期吸收率影响，若需求持续下降，空置率可能长期高于 10%。
🏗️ 建商和开发商视角
开发商在 Class AAA 办公空间领域正面临典型“观望”环境。从获批到租户预租，再到最终动工，新建一座写字楼周期大约需要四年。这意味着现在启动项目最早也要到 2030 年或更晚才能完工。这种时间滞后带来潜在过度建设风险：若需求在短期内爆发然后回落，后果可能很严重。Cadillac Fairview 对 Waterfront Station 塔楼态度——要求先有主力租户才推进——反映了整个行业谨慎。2029 年前没有新 Class AAA 或 Class A 项目完工，并非因为需求不足，而是供应管道中缺乏新项目。开发商在承诺新建高品质办公空间之前，都在等待更明确持续租赁活动信号。
BurnabyHouse.com洞察
- 大温地产经纪 Gary Gao 认为：温哥华市中心办公市场正在经历经典周期性校正。在经历了供应过剩和高空置期后，市场正通过“向优质资产靠拢”趋势来吸收这些盈余。Avison Young 预测不仅是对短缺预言，更是对当前平衡脆弱性警告。市场正走在刀锋上：若租赁需求稳住，空置率将迅速收紧，形成房东市场；若需求疲软，空置率将保持高位，短缺将被推迟。关键变量是 Waterfront Station 塔楼。如果 Cadillac Fairview 能锁定主力租户并动工，将释放强烈市场信心信号；如果停滞，短缺可能被推迟，但对 Class AAA 空间基本需求依然强劲。投资者和租户应将此项目视为市场健康晴雨表。🏠
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⚠️ 风险与不确定性
- 由于经济放缓或远程办公趋势持续，租赁需求可能低于历史平均水平，导致空置率维持在 10% 以上。
- lululemon 的 Foley St.总部等大型项目依然停滞，减少了新供应上线的可能性。
- Waterfront Station 塔楼完工依赖于锁定主力租户，给供应管道带来了不确定性。
- 建筑成本和融资条件可能会延迟或取消已批准项目，进一步限制未来供应。
- 办公人员快速回归可能加速空置率下降，导致租金上涨速度超过预期。
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